La hipoteca cuesta 4000 coronas más al mes que hace cinco años

Salto dramático en los costos en cinco años

Los propietarios y compradores de viviendas estadounidenses están sintiendo con fuerza cuánto más caro se ha vuelto financiar un hogar. Según Yahoo Finance, el pago hipotecario mensual promedio ha aumentado de 1.525 dólares en 2021 a 2.134 dólares hoy, un incremento de casi 610 dólares al mes, o alrededor de 7.300 dólares al año.

Detrás de este crecimiento hay dos factores que han tirado en la misma dirección: el aumento de los precios de la vivienda y un nivel de tasas de interés que nunca volvió a bajar realmente después del ciclo de ajuste del banco central. Los préstamos hipotecarios a tipo fijo a treinta años (30 años) registran hoy entre el 6,47 y el 6,625 por ciento APR, frente a bastante menos del tres por ciento en el pico del auge de la pandemia.

Contexto noruego: Reconocemos un mercado inmobiliario presionado

Aunque las cifras se refieren a EE. UU., la problemática es reconocible para los hogares noruegos. Norges Bank elevó la tasa de interés de referencia a niveles históricamente altos en 2023-2024, y aunque la tasa ha disminuido algo desde entonces, los costos hipotecarios siguen siendo significativamente más altos que hace cinco años. La Bolsa de Oslo (OSEBX) y las acciones inmobiliarias noruegas han sido sensibles a los cambios en las tasas de interés durante el mismo período.

Hipotecas respaldadas por criptomonedas: Una alternativa costosa

A medida que las hipotecas tradicionales se han vuelto más caras y difíciles de calificar, las llamadas hipotecas respaldadas por criptomonedas han recibido una atención renovada, especialmente entre personas con grandes activos digitales pero liquidez limitada en el sentido tradicional.

El concepto funciona mediante el cual el prestatario hipoteca criptomonedas como Bitcoin o Ethereum como garantía para la hipoteca, sin vender las tenencias. De este modo, se mantiene la exposición a una posible apreciación futura del precio y, en teoría, se evita la tributación inmediata de las ganancias.

Pero las tasas de interés son mucho más altas: la plataforma Milo.io reporta tasas entre el 7 y el 9 por ciento APR, mientras que otros actores como Ledn operan con un 9,25 a un 11,49 por ciento. En comparación, los préstamos a tipo fijo tradicionales a 30 años, como se mencionó, rondan el 6,5 por ciento. Algunos análisis indican que las hipotecas respaldadas por criptomonedas, en conjunto, pueden costar hasta un 30 por ciento más al mes que un préstamo convencional.

Desarrollo regulatorio en EE. UU.

La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA) ha solicitado recientemente a Fannie Mae y Freddie Mac que investiguen si los criptoactivos pueden incluirse en la evaluación de las solicitudes de préstamos, sin que las tenencias deban realizarse primero. La empresa de tecnología financiera Better y Coinbase lanzaron recientemente una hipoteca basada en tokens según los estándares de Fannie Mae, donde Bitcoin o USDC pueden usarse como garantía para la parte del capital de una hipoteca estándar.

Los expertos están divididos. El analista de vivienda y banca Christopher Whalen calificó las hipotecas respaldadas por criptomonedas como «una muy mala idea», señalando que los activos digitales pueden caer un 40 por ciento en valor en pocos días. El experto en regulación financiera Sean Tuffy cree que el producto beneficia principalmente a personas que ya pueden permitirse una vivienda. Por otro lado, Cory Klippsten, CEO de Swan Bitcoin, argumenta que el reconocimiento de la riqueza en criptomonedas puede ayudar a personas «ricas en capital pero pobres en efectivo» a entrar en el mercado inmobiliario.

Inmuebles DeFi: ¿La financiación hipotecaria del futuro?

Paralelamente, las finanzas descentralizadas (DeFi) emergen como una infraestructura potencial para la financiación inmobiliaria. La tokenización de bienes raíces —donde una propiedad se convierte en participaciones digitales en una cadena de bloques— permite la propiedad fraccionada y transacciones más rápidas a través de contratos inteligentes.

El mercado aún es pequeño, pero crece rápidamente. El valor de los bienes raíces tokenizados aumentó de 690 millones de dólares en 2020 a 14,3 mil millones de dólares en 2021, según los datos de mercado disponibles. Se estima que los fondos inmobiliarios tokenizados alcanzarán un billón de dólares para 2035.

Plataformas como RealT y Propy son ejemplos tempranos de actores que ya ofrecen estos productos, pero la industria aún no ha madurado lo suficiente a nivel regulatorio como para competir con la financiación hipotecaria tradicional a gran escala. Muchos protocolos de préstamos DeFi aún requieren una sobrecolateralización del 120-150 por ciento, lo que limita la accesibilidad para la mayoría de los compradores de vivienda.

La conclusión es que ni las hipotecas respaldadas por criptomonedas ni las soluciones DeFi representan todavía una alternativa real para el mercado masivo a la hipoteca tradicional, pero la presión de los crecientes costos mensuales puede acelerar tanto el desarrollo de productos como la clarificación regulatoria en el futuro.